안녕하세요. 페리클레스 입니다.
오늘은 주식시장을 통해 부동산에 투자할 수 있는 다른 방법에 대해서 알아보겠습니다.
#세계 부동산시장, 리츠(REITS)
대한민국에선 최근 몇년간 부동산 시장 열풍이 엄청났습니다.
현재 21년 3월 기준 한국 부동산원에서 조사한 서울 부동산의 평균가격은 9억을 돌파했습니다. 19년 1월 8억을 돌파하고 2년만에 1억이 더 오른 것인데요. 사실 평균가격이라 그렇지 좋은 입지에 있는 단지들은 엄청난 상승률을 보여줬을 것이라 예상됩니다.
위 자료는 서울 아파트 22개의 단지 약 6만세대 이상의 KB시세 기준으로 조사한 데이터라고 합니다. 특정기간(2010년~2016년)동안은 고점 아래의 가격이 형성되어 있었지만 16년이후로 엄청난 상승을 보여준 것을 볼 수 있습니다. 사실 상승기는 2013년 이미 시작되었다고 볼 수도 있겠습니다. (고점회복이 시간이 걸렸지..)
역사적으로 17년만 보더라도 부동산 투자... 1가구 1주택은 나쁜 선택은 아니었던 것으로 보이네요. 미래는 알 수 없지만 과거는 확실합니다.
한국 부동산시장은 버블일까요? 이런 현상은 비단 한국만 일어나고 있는 기현상일까요?
이번엔 미국의 부동산 시장을 살펴보겠습니다.
구글 뉴스에서 미국 부동산 관련 뉴스를 몇개만 찾아봐도 Bubble, Boom이라는 단어가 많이보입니다. 미국도 한국처럼 부동산 붐/버블이 형성되고 있다는 인식이 퍼지고 있는? 이미 많이들 인식하고 있는 것으로 보입니다.
미국의 부동산시장 지수를 보겠습니다. 모두가 알고 있는 2007년 부동산 버블이 터지고 충격파는 2012년까지 지속되었습니다. 거의 20-30%가 빠졌네요. 그리고 2012년 이후 현재까지 어떤가요? 이미 2007년 고점을 넘어섰고 2012년 이래로 59%가 올랐다고 포브스에선 분석하고 있습니다. 지금까지도 현재진행형 이란 말이겠죠?
한국과 미국의 그래프를 비교해보니,
미국의 버블 붕괴 이후 하락은 한국에 비해 훨씬 컸습니다.
한국은 부동산 하락기에도 어느정도 방어선을 구축해서 많이 떨어지진 않았습니다. (미국대비)
한국은 부동산 하락기 이후 상승기에 미국 대비 상승률이 엄청났습니다. (물론 이건 미국전체시장과 비교라.. 미국의 입지 좋은 최고도시들만 모아놓은 수치와 비교하면 또 다를 것이지만.. 현재자료로는)
미국시장까지 살펴보니 비단 한국만 부동산 가격이 오른 것 같아보이진 않습니다.
Global 부동산 시장 또한 크게 다르진 않습니다. 위 자료는 IMF에서 부동산 시장 가격을 분석한 자료 입니다.
좌측은 2000년부도 2020년 1분기 까지의 부동산 시장 Index이며, 우측은 지난 1년간(20년1분기이래로) 부동산시장의 상승률을 보여준 자료 입니다. 뭐 이런저런 나라가 다 있는데 대한민국 부동산 상승률은 쨉도 안됩니다..... 한국에서 살고 있는 사람 체감은 엄청난데 말이죠..
이렇듯 전세계 부동산 시장 또한 한국만큼 아니 그 이상으로 훨씬 뜨겁습니다.
자 그렇다면 직접 부동산을 투자할 금액이 부족하거나, 아니면 미국 부동산에 편하게 안전하게 투자하고 싶으시다면 어떤 방법을 사용할 수 있을까요? 일단 당장 미국까지 가서 계약을 할 수 없겠죠? 돈도 부족할 겁니다.
2020.08.15 - [Study/Stock market] - 리츠(REITS)란 무엇일까? 주식같이 부동산투자하자!
이럴 때 REITS(리츠)라는 상품이 있습니다. 자세한 내용은 위 글을 참고해주세요.
리츠를 통해 미국의 상업 부동산, 오피스 등 여러 부분을 투자할 수 있는데요, 이 것을 좀 더 편하게 분산투자할 수 있게 도와주는 ETF가 바로 VNQ입니다.
#VNQ - 리츠 ETF
미국 리츠에 분산투자하고 있는 VNQ에 대해 알아보겠습니다.
VNQ는 Real Estate ETF란 말대로 미국 부동산을 소유해서 이익을 내는 리츠(REITS)의 시가총액 지수를 추종합니다. Vanguard Real Estate ETF란 이름으로 검색할 수 있으시고, VNQ가 티커입니다.
운용사는 최고 규모를 자랑하는 자산운용사 Vanguard 입니다. 워낙 유명한 기업이라 안전할 수 밖에 없을 겁니다.
출시일은 14년이며 6년정도 되었네요.
자산은 원화로 40조 정도의 규모고
보수는 0.12%로 굉장히 저렴한 편입니다.
분배금은 2.9%로 적당한 편으로 보입니다. 1년에 4번 분기배당을 하고 있습니다.
보유종목은 위와 같이 리츠들이 대부분입니다. 유명한 AMT나 Prologis등 다양한 종목이 포함되어 있습니다.
섹터의 경우 상업용 리츠가 대부분이라고 보시면되고 주거용 리츠도 13%정도 포함되어 있습니다.
다양한 부동산에 분산투자하는 효과를 누릴 수 있겠죠?
또한 리츠 부동산 ETF중에선 VNQ가 가장 규모가 큰 편입니다. 다른 ETF를 찾아보시고 더 맞는 종목을 고르신다면 좋겠지만 VNQ를 따라올만한 규모는 없습니다.
#Performance
VNQ의 현재까지 성과를 보겠습니다.
먼저 주가는 S&P500 미국 주가평균 ETF인 SPY와 비교하도록 할게요.
2004년 VNQ가 개시되고 100달러 투자시 현재 155달러 즉 50%의 수익률을 거둡니다. 반면에 SPY는 300달러로 약200%의 수익률을 거두게 됩니다.
하지만 여기서 간과한 것은 분배금인데요, 배당금을 재투자할 때 기준으로 수익률을 비교해보겠습니다.
2004년부터 100달러 투자하고 배당금을 재투자할 때는 SPY의 경우 430달러로 약300%의 수익률, VNQ는 316달러로 약200%의 수익률을 거두게 됩니다.
현재까지의 결과만 봤을 땐 최근 몇년간 S&P500이 앞서가고 있지만 재투자시 그래프를 보신다면 2010년~2017년 까진 S&P500을 상회한 모습을 보실 수 있습니다. 배당금 재투자를 하지 않고 비교했을 땐 차이가 엄청났지만, 재투자 할땐 VNQ가 상당히 많이 따라잡는 모습입니다. 그만큼 SPY대비 수익에서 배당금의 비율이 크단 것이겠죠?
VNQ배당금을 비교했을 때 위와 같이 100달러 기준 2004년 투자시 현재 12달러를 받게 됩니다. 12%의 배당수익률을 가져갈 수 있는 것인데요. 재투자 했을때, 첫해 원금기준이라 계산이 조금 다르긴 하겠지만, 괜찮아보이네요. SPY대비 상당히 높은 배당금을 가져갈 수 있습니다.
#결론
미국 부동산 시장에 투자하고 싶다면 VNQ는 정말 좋은 대안이 될 것 같습니다. 다양한 부동산 섹터에 분산투자할 수 있고 소액을 투자 또한 가능합니다. 하지만 리츠 개별로 봤을 때 배당금이나 주가상승을 비교했을 땐 VNQ가 항상 높다고 할 순 없습니다. 리츠중에서도 아주 각광받는 리츠들은 몇개로 정해져있기 때문입니다.
하지만 안전한 투자를 지향하신다면 VNQ도 좋은 선택이 될 것이라 생각합니다.
*결국 투자는 개인의 책임입니다. 소중한 돈을 투자하시기 전 꼭 공부하시고 판단하시길 바랍니다.
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